Koreksi terhadap Nilai Jual Objek Pajak karena Perubahan Kelas Bangunan.
Ditulis oleh adminforum   
Tuesday, 02 June 2009

Putusan Pengadilan Pajak Nomor  :  Put.01485/PP/M.VI/18/2003

Jenis Pajak               : Pajak Bumi dan Bangunan
Tahun Pajak             : 2000
Pokok Sengketa       : Koreksi terhadap Nilai Jual Objek Pajak karena Perubahan Kelas Bangunan.

Menurut Pemohon    :
    
Terdapat perubahan kelas bangunan adalah disebabkan pendataan yang telah dilakukan pada tahun 2001 dan pendataan masih secara CAV (masal).

Karena terdapat pemecahan di Kantor PBB, pada tahun 2002 KP PBB melakukan pendataan ulang lagi dan diperoleh hasil data yang menyebabkan terjadi lonjakan pada nilai bangunan.

Terbanding menjelaskan penghitungan PPB atas bangunan Pemohon dinilai berdasarkan DBKB tahun 2002.

Sebagai akibat pendataan baru, nilai bangunan tidak sesuai lagi dengan kondisi sebenarnya, SPPT tahun 2001 dan SPPT tahun-tahun sebelumnya dinilai terlalu rendah (klas A11).

Penghitungan NJOP adalah berdasarkan pendekatan cost approach yaitu pendekatan penentuan NJOP dengan cara menghitung seluruh biaya komponen bangunan dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek.

NJOP bangunan tersebut sebenarnya lebih rendah dari nilai yang seharusnya dan dinilai secara rata-rata. Terbanding menilai bahwa harga dasar per meter persegi dalam menentukan PBB tersebut adalah sudah wajar.

Mengenai sebab-sebab perubahan nilai bangunan menurut Terbanding adalah antara lain:

- Kondisi konstruksi kandang dari beton.

- Mess karyawan yang seharusnya masuk dalam kategori JPB.

- Kantor yang terkondisi dengan baik karena terdapat beberapa fasilitas seperti desinfektan dan cairan pencuci hama, alat penerangan yang cukup dan berdaya listrik besar (tiap kandang 10.000 – 15.000 watt).

- Terdapat penambahan sumur artesis.

- Power house yang berkonstruksi beton.

Menurut Terbanding bangunan peternakan tersebut adalah suatu bangunan yang dikatagorikan sebagai bangunan untuk peternakan yang modern.

Dari pendataan yang dilakukan, Terbanding berkesimpulan bahwa dalam dua tahun sebelumnya terdapat penambahan fasilitas.

NJOP bangunan tersebut sebenarnya lebih rendah dari nilai yang seharusnya dan dinilai secara rata-rata, Terbanding menilai bahwa harga dasar per meter persegi dalam menentukan PBB tersebut adalah sudah wajar  jika dinilai dari harga satuan komponen bangunan antara DKI Jakarta dan Sulawesi Selatan yang lebih tinggi dari pada di Jakarta.

Permasalahannya sebenarnya hanya up-dating data saja yang menyebabkan perubahan kelas bangunan.

Dalam sidang Terbanding menyerahkan data-data antara lain:

- Matrik Kondisi Bangunan tahun 2002.

- Lampiran Surat Pemberitahuan Objek Pajak pendataan tanggal 3 Juli 2003.

- Denah lokasi peternakan.

- Foto kondisi bangunan.

- Laporan Hasil Survey Lapangan.

- Rincian komponen bangunan dan fasilitas.

Menurut Terbanding :
    
Tidak ada perubahan terhadap kondisi fisik bangunan yang sangat berarti.

Kualitas bangunan perumahan tidak berbeda dengan bangunan perumahan dan lain-lain, tetapi nilainya lebih besar,  hampir 1,5 – 5 kali nilai bangunan perumahan dan lain-lain tersebut.

Mengenai adanya peralatan pendingin (AC) semestinya terlepas dari nilai  bangunan, karena hanya bangunan kantor saja yang memakai AC  (± 90 M2), sehingga  tidak akan menyebabkan harga per satuan bangunan melonjak naik.

Penilaian bangunan Rp.1.450.000,00 per M2  sesudah dikurangi penyusutan 24% (6 tahun) berarti bangunan baru mendekati nilai Rp.2.000.000,00 per M2 adalah tidak logis, karena bangunan kantor termasuk kelas menengah bukan kelas mewah.

Kondisi bangunan adalah sebagai berikut:

- Bangunan tanpa tembok pemisah double dan atap menyatu.

- Semua material hanya asbes gelombang tanpa finishing, lantai keramik polos putih sementara teras hanya rabatan.

- Dinding bata finishing cat tembok paragon, plafon triplek finishing cat tembok.

- Kusen pintu dan jendela polos tanpa motif.

- Tidak pakai pagar.

Sehingga tidak dapat dikatakan sebagai bangunan kelas atas atau mewah.

Bangunan kandang tidak bisa dibilang permanen, karena kondisinya hanya pakai umpak dan sloof saja, lantai rabatan hanya setebal 5 cm tanpa tulangan dan tanpa finishing, sementara dinding sebagian besar kawat mesh, plafon hanya terpal plastik.

Struktur kandang memang menggunakan baja, tetapi ini semata-mata tuntutan besarnya bentangan ruangan dan struktur mudah bongkar pasang, termasuk atapnya hanya aluminium tipis.

Fasilitas penerangan yang menempel pada bangunan tidak bisa dibilang berlebihan, hanya berupa lampu-lampu dop sejumlah ± 50 buah.

Seluruh aksesoris kandang termasuk tirai plastik sifatnya mudah bongkar pasang dan tidak permanen.

Peralatan-peralatan produksi yang ada dalam kandang sebenarnya terpisah dari penilaian harga bangunan.

Dalam persidangan Pemohon menyerahkan rincian spesifikasi umum bangunan beserta gambar (layout) bangunan, foto kondisi bangunan serta Surat Perintah Kerja Nomor 327/SPK-P7I/MB-TF10/XII/2000 tanggal 12 Oktober 2000 kepada PT Ometraco Arya Samanta.

Pendapat Majelis    :
    
Pemohon tidak setuju terhadap nilai bangunan dalam SPPT PBB tahun 2002 yang dianggap terlalu tinggi yakni meningkat dari kelas bangunan A-11 pada tahun 2001 menjadi kelas A-5 pada tahun 2002 yang menurut Pemohon kenaikan kelas bangunan cukup menjadi A-10 saja.

Bangunan tersebut sudah berdiri sejak tahun 1996 dan bangunan tersebut telah mengalami penyusutan sehingga tidak mengikuti harga pasar.

Pemohon dapat menerima data-data Terbanding hasil Pemeriksaan Sederhana Lapangan tanggal 3 Juli 2003, kecuali nilai jual bangunannya.

Terbanding telah diminta oleh Majelis untuk memberikan data pendukung dari instansi resmi yang terkait cq Dinas Pekerjaan Umum dan/atau Departemen Perdagangan berupa komponen bangunan dan harganya secara rinci atas bangunan sebagai objek pajak yang disengketakan, yaitu data tahun 2000 (yang digunakan untuk SPPT PBB tahun 2001) dibandingkan dengn data tahun 2001 (yang digunakan untuk SPPT PBB tahun 2002) untuk membuktikan bahwa betul telah terjadi peningkatan nilai yang mencolok berdasarkan peningkatan harga-harga yang mencolok pula antara data tahun 2000 dengan data tahun 2001.

Dalam persidangan Terbanding menyampaikan data berupa foto copy “Jurnal of Material Building, Construction  & Interior” edisi XVIII Tahun IX 2002, data harga  material bangunan di Daerah Tingkat II dan Surat Keputusan Bupati tentang Penyempurnaan “Lampiran Keputusan Bupati Daftar harga Bahan dan Upah Kerja Termasuk Ongkos Transportasi, Jasa Pemborong dan Jasa Resiko Lainnya” kepada  Majelis.

Dari data tersebut dapat disimpulkan bahwa data harga-harga material bangunan tersebut adalah data tahun 2002 yang akan dipergunakan untuk penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan tahun 2003, sedangkan yang diminta Majelis adalah data tahun  2001  yang dipakai  untuk  penghitungan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  tahun 2002.

Dari keterangan Terbanding dan data yang diberikan dalam persidangan, Terbanding tidak dapat memberikan gambaran yang meyakinkan Majelis, bahwa telah terjadi peningkatan nilai bangunan/NJOP bangunan yang mencolok dari kelas A.11 ke A.05 dari data komponen bangunan dan khususnya harga-harga material tahun 2000 (yang digunakan untuk SPPT PBB tahun 2001)  dan dibandingkan dengan data tahun 2001 (yang digunakan untuk SPPT PBB tahun 2002).

Berdasarkan hasil penelitian dan pemeriksaan atas data-data yang diberikan Terbanding Majelis berkesimpulan tidak terdapat cukup bukti yang mendukung koreksi yang dilakukn oleh Terbanding, dengan demikian  koreksi terhadap Nilai Jual Objek Pajak Bangunan tidak dapat dipertahankan.

 

 
< Sebelumnya   Selanjutnya >